Was ist die Grundsteuer?
Jede Gemeinde erhebt Steuern auf bebaute und unbebaute Grundstücke sowie auf Erbbaugrundstücke. Der Eigentümer eines im Grundbuch eingetragenen Grundstücks muss für diese Steuer aufkommen. Doch mit der neuen Reform, die seit dem 1. Januar 2022 gültig ist, werden neue Werte für die Berechnung der Grundsteuer verwendet. Das bedeutet, dass jeder Grundstückseigentümer im Jahr 2022 eine Grundsteuererklärung für jedes Grundstück und jede Immobilie abgeben muss!
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Für jeden Immobilien- oder Grundstücksbesitzer ist die Grundsteuer verpflichtend. Diese Steuer ist für jede einzelne Immobilie sowie auch jedes Grundstück fällig. Wer seine Immobilie vermietet, ist im Vorteil. Das liegt daran, dass die Grundsteuer zu den umlagefähigen Kosten gehört. Ein Vermieter kann die Kosten für diese Steuer als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Für die Berechnung der Grundsteuer sind drei Punkte erforderlich
- Grundsteuerwert: Hier sind die Lage der Immobilie, die Bauweise und die Ausstattung maßgebend für die Festlegung.
- Grundsteuermesszahl: Dieser Faktor hängt von der Grundstücksart ab und wird auf Basis des Grundsteuerwerts berechnet.
- Hebesatz: Dieser Wert wird von jeder Gemeinde einzeln festgelegt und ist von der Grundstücksart abhängig.
Folgende Formel wird zur vollständigen Berechnung verwendet:
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer
Was ist bei dieser Berechnung neu? Der sehr veraltete Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt.
Wann muss ich die Grundsteuer bezahlen?
Mit der neuen Grundsteuerreform werden ab 1. Januar 2022 alle Grundstücke und Immobilien neu bewertet. Das bedeutet, dass jeder Besitzer einer Immobilie oder eines Grundstückes eine Grundsteuererklärung abgeben muss. Hierzu wird ein Schreiben vom Finanzamt versendet.
In Zukunft soll alle 7 Jahre eine Neubewertung stattfinden.
Ab dem 1. Januar 2025 werden dann die neuen Grundsteuerbescheide ausgestellt. Somit müssen ab 2025 die Eigentümer von Immobilien und Besitzer von Grundstücken die neue Grundsteuer entrichten.
Grundsteuerreform 2022 – Diese Dinge sollen Sie beachten
Die Pflicht, jährlich die Grundsteuer an die jeweils zuständige Gemeinde zu entrichten, gilt für jeden Eigentümer einer Immobilie. Neu ist, dass am 01.01.2022 eine neue Bewertung der Immobilien und Grundstücke vorgenommen wird. Das bedeutet, dass alle Eigentümer jetzt verpflichtet sind, elektronisch eine Grundsteuererklärung bei dem zuständigen Finanzamt einzureichen.
Warum gibt es eine Reform der der Grundsteuer?
Um diese Frage zu beantworten, muss man in die Jahre 1935 und 1964 zurückblicken. Denn damals wurden für Grundstücke sogenannte Einheitswerte festgelegt. Die ursprüngliche Idee war, diese alle 6 Jahre durch eine Hauptfeststellung anzupassen. Doch im Westen wurde dieser Wert seit 1964 und im Osten seit 1935 nicht mehr angepasst. Somit werden Häuser und Grundstücke, obwohl diese sich am gleichen Ort befinden, sehr unterschiedlich besteuert. Aus diesem Grund wurde im Jahr 2018 die Grundsteuerberechnung vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt.
Bundesmodell oder Ländermodell
Die Grundsteuerreform 2022 bringt ein neues Grundsteuer Gesetz mit sich. Im sogenannten Bundesmodell befinden sich alle neuen Regelungen dieses jüngst erlassenen Gesetzes. Aber aufgepasst, dieses Bundesmodell gilt nicht bundesweit!
Jedes Bundesland hat die Möglichkeit, ein eigenes Modell mit abweichenden Regelungen zu beschließen. Doch wieso ist dies überhaupt möglich? Mithilfe der sogenannten Länderöffnungsklausel.
Hinsichtlich der Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) greifen alle Länder das Bundesmodell in fast unveränderter Weise auf.
Jedoch in Bezug auf die Grundsteuer B haben sieben Bundesländer sich gegen das Bundesmodell entschieden. Die Mehrheit der Länder setzt das Bundesmodell aber um. Ein genauer Blick lohnt sich in jedem Fall, denn in manchen Bundesländern ist die Grundsteuer C ausgeschlossen.
Bundesmodell
Das Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer ist in drei Stufen aufgeteilt:
- Berechnung des Grundsteuerwerts
- Ermittlung des Steuermessbetrags und Einsatz der Steuermesszahl
- Verwendung des Hebesatzes
Diese Werte bestimmen über den Einsatz einer Formel die Grundsteuer:
Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz.
Ländermodell
Auf Basis der Öffnungsklausel haben die folgenden Bundesländer ein separates Modell für die Grundsteuer B eingeführt:
Baden-Württemberg: Angepasstes Bodenwertmodell
Bayern: Flächenmodell
Hamburg: Wohnlagenmodell
Hessen: Flächen-Faktor-Modell
Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
Die Grundstücksart macht den Unterschied
Im Bundesmodell kann der Grundbesitzwerte nur dann ermittelt werden, wenn zwischen den Grundstücksarten unterschieden wird. Deshalb gibt es beim Grundvermögen (Steuerart B) eine Aufteilung in drei Klassen:
Unbebaute Grundstücke:
Flächen, auf denen sich keine nutzbaren Gebäude befinden. Dazu zählen auch Grundstücke mit Gebäuden, die nicht nutzbar sind oder sich in schlechtem Zustand befinden.
Bebaute Wohngrundstücke:
Grundstücke, die mit Immobilien zu Wohnzwecken bebaut sind. Hier kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
Nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke:
Für Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Immobilien kann das vereinfachte Sachwertverfahren angewendet werden.
Immobilieneigentümer müssen Grundsteuererklärung abgeben
Ab 2022 müssen alle Immobilien- und Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen. Diese Erklärung muss für jede Immobilie und jedes Grundstück abgegeben werden. Das kann unter Umständen eine sehr zeit- und kostenintensive Aufgabe werden, speziell bei Unternehmen mit vielen Immobilien- oder Grundbesitz. Je nach Standort gelten andere Regeln, es kann einerseits das Bundesmodell oder aber ein individuelles Landesmodell für Sie verpflichtend sein. Es ist eine gute Idee, die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen. So erleben Sie keine negativen Schreckmomente und alles läuft ohne Probleme ab.
Grundsteuer berechnen: Beispiele
Beispiel: Grundsteuer-Berechnung für eine Eigentumswohnung
Frau S. ist im Besitz einer Eigentumswohnung in Bodman-Ludwigshafen. Sie bewohnt diese Wohnung auch selbst. Der Grundsteuer-Hebesatz liegt bei 300 Prozent. Das Finanzamt hat einen Einheitswert von 25.000 Euro veranschlagt.
Somit beträgt die jährliche Grundsteuer für Frau S. 262,50 Euro (Einheitswert 25.000 Euro x Grundsteuermesszahl 3,5 Promille x Hebesatz 300 Prozent). Pro Quartal muss Frau S. eine Summe von 65,63 Euro für die Grundsteuer bezahlen.
Beispiel: Grundsteuer-Berechnung für eine Einfamilienhaus
Eine Familie wohnt in Ihrem eigenen Einfamilienhaus in Hamburg. Mit 540 Prozent wurde der Hebesatz festgelegt und der Einheitswert liegt bei 50.000 Euro.
Pro Jahr zahlt die Familie 945,00 Euro für die Grundsteuer (Einheitswert 50.000 Euro x Grundsteuermesszahl 3,5 Promille x Hebesatz 540 Prozent). Das sind pro Quartal 236,25 Euro.
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